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Reflexiones sobre el emprendimiento cooperativo, la gestión participativa y el trabajo en equipo

¿Compramos o alquilamos el local de la cooperativa?

9
ABR

2018

Muchas cooperativas nos hacemos esta pregunta en algún momento de nuestra trayectoria empresarial. No son pocas las cooperativas que adquieren un patrimonio para el desarrollo de su actividad: compran un local, una nave o construyen un edificio sobre un terreno propio. Lo hacen mediante financiación ajena o bien mediante aportaciones obligatorias de sus socios de una sola vez o en varias fases, según los casos. Dicho inmueble pasa, así, a formar parte del patrimonio irrepartible de la cooperativa.
Pasado el tiempo, y llegado el momento de la jubilación de alguno o de algunos de los socios que hicieron aquel esfuerzo inversor, hay que devolver las aportaciones sociales hechas y, claro, cuanto más altas las aportaciones, mayor esfuerzo de la cooperativa a la hora de devolver dicho capital, (aunque pueda negociarse la devolución en varios pagos). Paralelamente, si se da el caso de que la cooperativa desea incorporar nuevos socios como medida óptima de relevo generacional y de capitalización de la empresa, resulta que el nivel de aportaciones societarias a las que debe igualarse el nuevo socio es tal que puede llegar a actuar de barrera de entrada (aunque también aquí hay alternativas como fraccionar los pagos a lo largo de un período de tiempo a convenir, etc.).


Éste es uno de esos casos en los que la cooperativa se plantea: ¿y si en lugar de comprar, alquilamos el local?... Así es que en este artículo me propongo reflexionar sobre esta cuestión. Eso sí, que nadie espere encontrar aquí la solución mágica a dicha pregunta; sólo aspiro a que ante la disyuntiva dispongamos de la máxima información sobre las ventajas o desventajas de cada opción, así como de las consecuencias finales de la elegida.

 

En primer lugar, desde el punto de vista fiscal, será gasto deducible las cuotas de alquiler pagadas sobre cualquier local afecto a la actividad en la misma proporción que su grado de afección. Normalmente, si se trata de un local comercial dedicado exclusivamente a la actividad será deducible el total de los importes pagados por el alquiler, gastos de comunidad, impuestos y contribuciones y los suministros de dicho local. Asimismo, será deducible el IVA soportado en todos estos gastos, en la medida que la actividad de la cooperativa esté sujeta al impuesto.


En el caso de la compra del local, serán deducibles los intereses pagados en caso de financiar el importe de la adquisición mientras que los gastos o tributos pagados en la compra serán mayor valor de compra del local y formarán parte del valor amortizable. Así pues, el gasto fiscalmente deducible deberá respetarse las siguientes reglas:

 

  • Será amortizable el precio de adquisición o el coste de producción, excluido en su caso el valor residual (tratándose de edificaciones, no será amortizable la parte del precio que corresponda al valor del suelo).
  • La amortización comenzará para el inmovilizado material e inversiones inmobiliarias desde su puesta en condiciones de funcionamiento.
  • Los elementos patrimoniales deberán amortizarse dentro del periodo de su vida útil (normalmente la amortización será un gasto equivalente a un 2% para locales comerciales y un 3% para locales industriales de su valor total de compra, excluido el IVA en caso de ser deducible).


Además de estas cuestiones puramente fiscales, habrá que valorar otros muchos factores para tomar la decisión final: opciones de las operaciones, posibilidades de financiación, vida esperada de la actividad de la cooperativa, estabilidad del domicilio de la actividad….


Como veis, es difícil de aconsejar globalmente lo más conveniente, puesto que dependerá de cada caso y sus circunstancias. Lo que sí me gustaría es que, en el caso de que se opte por la compra, se valoren algunas posibilidades que normalmente desconocemos en el momento de su ejecución.

comprar o alquilar

¿Compra la cooperativa o compran sus socios?


Volviendo al caso que enunciaba al inicio de este artículo, en primer lugar, deberíamos valorar las opciones de comprar el local a nombre de la cooperativa o comprarlo personalmente los socios y, posteriormente, alquilarlo a la cooperativa. Aquí sí que se abre un amplio abanico de información que deberíamos manejar.


Es frecuente que los socios que inicien una actividad en una cooperativa puedan pensar en la compra del local no sólo como una opción de presente sino de futuro. Que la idea sea que la cooperativa adquiera un local solicitando un préstamo hipotecario a largo plazo (15-20-25 años) que se vaya pagando con la actividad de la cooperativa y, cuando llegue el momento de la jubilación de los socios actuales, se pueda vender ese local y asegurarnos los socios unos ingresos para nuestra jubilación, de forma que la compra del local sirva para desarrollar nuestra actividad en el presente y sea nuestro plan de jubilación en un futuro.


La idea puede ser buena, pero CUIDADO, deberíamos tener en cuenta que en el momento de vender el local posiblemente habrán transcurrido muchos años y el local estará prácticamente amortizado, por lo que su valor neto contable normalmente será bastante bajo y el importe por el que vendamos el local menos el valor neto contable en esa fecha será una ganancia patrimonial y, por tanto, esta plusvalía se considera resultado extracooperativo.


En este punto, la Ley de Cooperativas de la CV dice que, como mínimo, el 50% de los beneficios extraordinarios se destinarán, una vez deducidas las pérdidas de ejercicios anteriores, a la Reserva Obligatoria o al Fondo de Formación y, como sabemos, las reservas obligatorias y de formación son irrepartibles entre los socios.


Por tanto, podría ser que ese plan de jubilación en el que pensamos los socios en el momento de la compra no llegue tal y como esperábamos.


Ventajas de cada opción


Además de esta información, deberemos ver las ventajas de cada una de las opciones:


Compra del local por la cooperativa especialmente protegida

 

  • Exención del ITPAJD de la compra de los bienes destinados a la adquisición de bienes destinados al cumplimiento de sus fines sociales.
  • Posibilidad de optar a subvenciones de la Generallitat Valenciana por Inversión (hasta de un 30%).
  • En caso de soportar IVA en la compra del inmueble, deducibilidad del IVA si la actividad de la cooperativa está sujeta.
  • Deducibilidad de los intereses de la financiación.
  • Aumento del valor patrimonial de la cooperativa.

 

 

Compra del local por los socios a título personal


La segunda opción que vamos a valorar es la compra del local por los socios de la cooperativa a título personal (individualmente o a través de una comunidad de bienes) y su posterior alquiler a la cooperativa. Evidentemente, este local pertenecerá sólo a los socios existentes en ese momento o, en el caso de que no todos los socios quieran comprar el local, pertenecerá a los socios que lo adquieran en ese momento, y la relación con la cooperativa será de un alquiler de mercado como se haría con cualquier tercero, y con independencia de los socios que pueda haber en la cooperativa en un futuro.


Las ventajas de esta opción son:

 

  • Posibilidad de tributar por IVA si en el momento de la operación tanto el vendedor como los compradores son sujetos pasivos del IVA, deduciendo el IVA soportado en la operación (o se tributa por IVA o por ITPAJD, no ambos)
  • El alquiler a la cooperativa constituirá ingreso en la renta de los socios, siendo deducibles los intereses en caso de financiación.
  • Posibilidad de plusvalías futuras repercutibles directamente en los socios propietarios
  • En el momento de la jubilación de esos socios de la cooperativa, podrán optar por seguir teniendo unos ingresos extra a través de mantener el ingreso por el alquiler si la actividad de la cooperativa continua.


Así pues, vemos que esta opción nos ofrece más ventajas de futuro que de presente, pero puede evitar la desaparición de cooperativas cuyos socios, al llegar a la edad de jubilación, optan por cesar la actividad para vender el inmovilizado y obtener esos “planes de jubilación” no dando opción a la posibilidad de un relevo intergeneracional que pudiera continuar con el negocio que en muchos de los casos funcionan rentablemente.


En fin, este artículo no pretende influir en la toma de cualquier decisión ni nos posicionamos a favor o en contra de ninguna de las opciones planteadas. Sólo queremos que se tenga toda la información disponible en el momento de tomar la decisión, incluida la información sobre las consecuencias futuras y que cada cooperativa opte por la opción más conveniente en función de sus circunstancias.

Autoría:  Emilio Sampedro Baixauli
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Acerca del autor de esta entrada

Soy Emilio Sampedro, presidente de la Federación y socio de la cooperativa Sampedro Y Torres dedicada al asesoramiento de empresas, especialmente cooperativas y me gustaría aportar a través de este blog la experiencia adquirida en el asesoramiento de emprendedores y cooperativas para ayudar a otras cooperativas o emprendedores futuros socios de cooperativas. Los mucho años trabajando con cooperativas de todas clases y de muy diversas actividades hacen que sea conocedor de primera mano del funcionamiento y los problemas cotidianos a los que nos enfrentamos las cooperativas día a día y podamos buscar soluciones a cualquier situación.

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